买下同村不同组村民的自建房，因无法办理过户，买家在5年过后向法院提起诉讼。9月20日，红星新闻记者从四川威远县人民法院获悉，该院近日审理了这起农村房屋买卖合同纠纷案，判决双方签订的《房屋买卖协议》无效，卖家退还购房款，买家返还房屋。
王某与李某系同村不同组的村民，2019年3月，双方签订了《房屋买卖协议》，李某将自己村里的自建房以15万元卖给王某。合同签订之日，王某支付了13万元给李某，双方约定剩余2万元待产权过户办理后一次性支付。但2024年4月，王某以房屋无法办理过户登记为由诉至法院，请求判决双方签订的《房屋买卖协议》无效。
那么，双方签订的协议是否有效呢？法院审理认为，李某的房屋建在农民集体所有的宅基地上，根据相关规定，转让房屋时，案涉房屋占用范围内的宅基地将一并处分，也就是宅基地的使用权也一并转让。但根据《中华人民共和国土地管理法》等规定，宅基地的使用权只能转让给本集体经济组织内的成员，禁止转让给本集体经济组织外的成员。本案中，王某和李某非同一集体经济组织成员，因此，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。
据此，李某因合同取得的13万元应予退还，王某则应向李某返还案涉房屋，法院遂作出上述判决。
法官提醒，宅基地所有权属于农村集体经济组织，宅基地是集体经济组织为保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，故村民系基于集体经济组织成员这一特定身份对宅基地享有土地使用权。根据我国“房地一体”的政策，村民转让农村房屋就必然也转让了宅基地的使用权，故非同一集体经济组织成员间买卖农村房屋，双方签订的合同因违反《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，属无效合同。
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